3月底，我应邀参加了一次安徽省安庆市的菱湖风景区概念性策划评审会。策划由江苏省苏州市的吴中集团委托，上海戴德梁行和一家旅游规划机构合作编制。
安庆市是一个滨江多湖的城市。菱湖就是市区的一个湖泊，处于现有城区与未来市中心区的交接地带，区位十分良好。安庆已经在滨江景观控制和建设方面出现了很大失误，滨湖景观的建设不可再忽视。
作为城市中间的一个水面，菱湖的开发，有两种定位的选择，一是市民休闲公园，为优化城市人居环境、提高生活质量服务，二是兼顾发展旅游功能，吸引外地游客，为城市经济创造效益。杭州西湖就是一个兼顾型的成功的范例。目前的定位，也是参照了杭州西湖的道路，我觉得是值得肯定的。
不同的定位，有不同的操作主体，有不同的盈利模式。如果是城市公园，很难有经济效益，只能是政府作为操作主体。现在安庆市政府委托江苏吴中集团来运作此事，也只有走旅游区的道路。因为，规划区内水面巨大，陆地很有限，而且已经在用地性质上限定为公共绿地和旅游用地，通过房地产开发来盈利的模式已经难以实施。
策划方案预计投资12亿元，如何通过旅游业盈利？一个必然的道路就是做出地方文化的文章，安庆市是安徽文化的重要发祥地之一，黄梅戏（严凤英）、京剧徽班（鼻祖程长庚）、陈独秀、张恨水、赵朴初、朱光潜等众多名人及其文化可以有多种与旅游结合的表现形式，安庆还是有很多老字号商铺、民族工商业企业，也是可以利用的旅游素材。
但是，只是这样做，按照现在的策划方案看来还是有问题的。现在的投资估算，静态回收期竟然长达27年，再考虑资金的时间价值，动态回收期就更加不用说了，这样的盈利能力和回收水平，对于企业来说就是“不可行”。
怎么样弥补？首先是盈利能力方面，戴德梁行的测算有严重偏差。商铺租金按照每平方米每天1元计算，严重偏低。62000平方米的商铺，30年的测算期，收益偏差是一个很大的数据，应当修正。其次，是项目调整。旅游区的发展与城市建设要相结合。规划区的东南角靠近规划的高速公路出口，两条主干道路交汇，做一块面积很小的湿地公园不可行，建议改为一个SHOPPING MALL。
菱湖开发的最大受益者是谁？是安庆市政府。开发之后，周边环境大大优化，土地大幅度升值。吴中集团作为投资者，能够得到什么？仅有口碑和形象是不够的。吴中集团应当与安庆市政府好好谈一谈，大家在菱湖开发经营上怎么分工，在菱湖之外政府能够给吴中集团什么利益？吴中集团有两个选择，一是只负责菱湖的经营性项目，把园林绿化等负担和包袱还给政府市政园林部门；二是整体开发经营，但是通过政府的大力支持从周边的土地上获得回报。
企业是以盈利为指南的。市场经济下，撇除感情因素，千做万做，亏本的事情不做。所以，菱湖风景区的开发策划，要重视解决盈利模式问题，这也是所有规划策划单位必须在日常的规划策划中不可忽视的。可以说，盈利模式是项目可操作性的根本。
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