最新消息:

日本民宿合法化:带来了哪些机遇与挑战?

好奇心日报 智旅动力 395浏览

在 2016 年之前,把自家闲置的空屋以低廉的价格出租给游客的情况,在日本法律里,都是违法的。伴随着访日游客的剧增,日本的住宿业开始蓬勃发展,保守的日本人,开始逐渐思考起如何把民宿合法化。

从今年 4 月份开始,日本的旅馆业法终于对民宿有所实际意义上的放缓了。现在这条法律的适用范围扩展到了全国的多个地方,同时,滞留时间缩短为了 2 天 1 晚,对于房屋面积的限制,人均 3.3 平方米以上即为合法。租用之前的申请也不再强硬,而是变成了“有向当地自治体告知的义务”这样的模糊说法。

民宿,闲置资源合理配置的新方向。

随着新生育人口减少,日本的闲置住宅越来越多。最近的一个数据显示,在日本,总住宅数为 6063 万户,其中,闲置的住宅高达 820 万户。仅仅在东京,就有 81700 户闲置住宅,大阪则有 67900 户。拥有这些闲置住宅的屋主并不知道应该怎样处理这些空房,一方面,日本的房地产业一直都不十分景气,二手房的买卖也不尽人意。另一方面,翻新旧房所要花费的金额巨大。这些房主们没有将旧房翻新的意愿。

与此同时,东京、大阪等热门旅游目的地城市的宾馆入住率高达 80% 以上。

面对着越来越显得供不应求的旅馆业和亟待解决的空屋闲置问题,把这些闲置住宅经过翻新之后改建为民宿,似乎成为了资源合理配置的一个新的方向。

《Wedge》杂志在 2016 年 4 月报道了这样一个公司:在东京池袋,一所古旧的大楼里面,有一家来自中国的房屋中介,仅仅三个人,却占据了整整一层楼的空间。在民宿放缓的背景下,这家管理会社应运而生,他们所瞄准的目标客户,正是面向那些赴日购置房地产的中国人。其中一个负责人对《Wedge》表示,“赴日旅游的中国人暴增,在他们看来,民宿比传统的旅馆更加便宜和人性化,如果同样是中国人运营的民宿的话,在语言沟通上更为便利,也就更有吸引力。因此,越来越多的中国人会想到日本来投资房地产,进而把它们打造成民宿。民宿在逐渐成为吸引中国人投资日本房产的一个重要的诱因。”

这些房产中介的出现,搭建了闲置住宅屋主和民宿业主的桥梁。他们扮演着中间人的角色,把资源和需求进行匹配,一定程度上缓解了目前空屋闲置过多的压力。

山区的“地域活性化”的新的解决方案。

兵库县篠山市,乘坐电车的话,这里距离大阪市区约有一个小时的车程。位于山间的篠山市,是一个有着 400 多年历史的古镇,作为京都和山阴、山阳间的中心地域,篠山市有着多处国家指定的传统建筑保护点。

NIPPONNIA 是日本兵库县篠山城的一个民宿组合,与其它民宿不同的是,它拥有四栋民宿,分别是 ONAE、SAWASIRO、NOZI、SION,每一栋都是超过 100 年历史的古老建筑。你可以在 NIPPONIA 的主栋进行住宿登记,然后去这四栋属于 NIPPONIA 的民宿内用餐、下榻。

负责这次改造工程的 NOTE,是一家专注于日本全国地域再生的公司。

从 2015 年 10 月,篠山市的第一处民宿开张开始,至今,NOTE 已经完成了 60 多栋篠山市老宅的改建工作,据 NOTE 的代表理事,出身于篠山市的藤原岳史所说,日本国内现存古民居约 149 万栋以上,因为这些民居多半处于闲置的状态,如果不进行翻新改造的话,恐怕会自然崩坏、腐朽。这 149 万栋民居里面,即使 NOTE 能够承担其中五分之一的改建工作,假设以每天能够翻新 30 栋的速度,每栋的花费在 3000-4000 万日元,每年可以翻新一万栋,将产生高达 3000-4000 亿日元的花费。

“仅仅靠行政补助是远远不够的,如今来看,也只有把翻新后的民居作为民间产业,来实现资金的积累这一个办法了。”在接受《Discover Japan》的采访时,藤原岳史是这么说的。

得益于日本对民宿政策的放缓,这项民居改建成旅馆的方案得以顺利进行。NOTE 在整个改建过程中,扮演着一个“中间人”的角色。他们为这次的民居改建,制定了一个多方分工、各自收益的流程。

为此,NOTE 先是找到了适合做民宿,地理位置还不错的民居,通过当地自治会,与民居的主人进行洽谈。屋主将无偿或者以极低的费用,把房屋提供给 NOTE。然后 NOTE 从日本政策投资银行获得房屋改建的贷款,用这笔钱,NOTE 寻找到合适的建筑事务所,请专业的建筑师来承担这次的改建工作。改建完成后,住宿、饮食等方面的运营,NOTE 请来了专业的管理公司。广告宣传方面,则是请一休株式会社代为负责。

NOTE 的改建工作,为什么能够进行地如此顺利并且快速呢?

原来,虽然说屋主都是以极低的报酬把房屋委托给了 NOTE,在改建完成之后,这个房子就算是由负责民宿运营的公司的一部分暂时性资产了,运营公司通过民宿运营,获取利润,以十年为界限。在开始运营的十年之后,再把房屋完好地归还给屋主。

这么一来,当地自治会通过这项举措,既解决了旧民宅保护修缮的难题,又很好地实现了地域活性化发展。民宅的屋主得到了修缮后焕然一新的房屋,而运营公司和提供贷款的银行,则在房屋作为民宿运营的十年间,收回了当时所耗费的成本。

专业的管理公司出现,民宿开始“无人化”发展。

按以往的定义来看,民宿,本该是屋主把自家住宅的一部分出租给旅客,以较为低廉的价格,让旅客能够得到在普通宾馆难以实现的更加 local 的居住体验的一种方式。然而,旅客的增多,法律的允许,使得越来越多人的看到了民宿作为一种新的商业模式的巨大潜力。随之而来的是,有的人拥有投资了多处房产作为民宿,如何对民宿进行管理,成了一个困扰房主的大问题。

一些专业的房屋管理公司出现,帮助房东解决这个难题。按照每间房屋的管理费可以收到住宿费的 20%-30% 这个比例来看,对于拥有强大的管控能力和充足的人力资源的管理公司来说,这也许是一项不错的生意。

生意归生意,要解决的麻烦事儿,可不止是收租这么简单。

管理公司要代替行驶全部的房东的职能,也就意味着,他们需要对应来自周边住客的投诉、检查房屋损坏与否,还要雇佣清扫公司来进行屋内清扫。

与宾馆不同的是,民宿的分布十分分散。如果是仅仅依靠传统的人工服务,这些管理公司的效率将会变得低下。于是,一些科技公司开始面向民宿这个市场,研发出可以代行人工服务的高科技产品。比如为了解决民宿会产生噪音引发周边居民投诉的问题,日本市场已经出现了可以智能监控噪音的科技系统。这种系统被安置在房间之后,一旦噪音吵过它所设定的分贝,可能会对周遭居民产生影响的话,就会自动地与管理公司取得联系。管理公司在获得信息之后,会采取相应的措施来提醒住客。

保洁公司也在民宿业蒸蒸日上之时,寻找到了合适的商机。Axismotion 是位于东京都新宿区的一家专业的不动产管理公司。他们通过活用那些平日里时间自由的家庭主妇,解决了保洁业务增多、人员不足的问题。“我们认为对于主妇来说,这也是一个很好的选择。毕竟在饮食店里打工,偶尔会被熟人看到,主妇们觉得很没有面子。” 田中祥司代表说。

此外,民宿业的蓬勃发展,催生了一些老牌的不动产管理公司纷纷开展了新的业务。最初以提供不动产情报的手机应用起家的 Investor Cloud,旗下的 taterukit 公司就在售卖一种可以连接住客和房东的智能屋内终端。这种智能的平板电脑终端可以提供英语、中文、韩文等多种语言的服务,旅客可以通过这个终端,与管理公司进行视频对话。这样一来,即使屋主不在场,也可以很方便地进行房屋安全检查,随时随地地对应旅客的要求。此外,通过 taterukit 的技术,可以实现整个房屋的智能联动,从电灯、空调到房间的安保系统,屋主都可以通过手机进行智能化设置。

上个月,Investor Cloud 甚至还专门成立了一个针对民宿的子服务公司 tateru bnb。从普通住宅到民宿的改建装修、帮助申请民宿的经营许可、代替屋主登录 Airbnb、代替管理和运营,到房屋的清洁工作。在整个服务期间,tateru bnb 会收取住宿费的 20% 作为服务费用,然而它所提供的全方位服务,使得成为 Airbnb 屋主的这件事儿,变得越来越简单了。

专业化的管理公司使得一人同时运营多处民宿成为可能,而这也意味着,民宿逐步地“无人化”,旅客不需要与房东进行任何的沟通。

民宿业的前景明朗,亟待解决的问题依然有很多。

拥有 15300 个成员的日本全国旅馆联盟认为,“现在的民宿和旅馆并没什么不同”,但实际上,这些民宿并不符合消防法规和建筑基准法的要求,存在着一定的安全隐患。除此以外,在 Airbnb 上面登记的 2.6 万间日本民宿中,约有 61% 的民宿,都是“无人”住宅。也就是说,这些民宿背离了合理利用空屋的初衷,而是为盈利目的存在的。

民宿业的发展,损害的不仅是传统的旅馆业者,还有民宿周遭的居民。

关于民宿是否会对周遭居民产生影响的这个问题,justsystems对东京都内在住的 20 岁至 69 岁,拥有一间房的 290 个人进行了调查。调查结果显示,认为如果自家开始经营民宿之后,可能会对邻居产生影响的有 61.4%,不希望自家住宅附近有人经营民宿的有 55.2%。很显然,不喜欢给别人带来麻烦的日本人,对民宿这件事儿,并没有那么热忱。

“去年的时候还没有任何投诉,今年,就收到了关于民宿的 23 封投诉了。每次处理一件投诉,就需要耗费大量的时间和精力。对此,Airbnb 没有相应的问询服务,房东那边也没有明示的话,如何判断实际情况,是一件极为困难的事情。”东京都千代田区保健所的上村课长对《Wedge》杂志说。这些关于不正确垃圾分类的投诉,在日本社会,是一个特殊的难题。

由于民宿遭到了附近居民的强烈反对,以及此前曾发生过的民宿内自杀事件,民宿对集合式住宅大楼的声誉造成了不好的社会影响,从而损害了房屋的资产价值。于去年年底,高层住宅楼白金 tower 就制订了一系列禁止民宿的措施。他们依靠 Airbnb 的网站监测,一旦发现有人将白金 tower 内的房屋作为民宿在 Airbnb 上进行登记,大楼的管理者会对入居者进行警告。

反对的本质,是民宿越来越多的同时,对传统的旅馆业,就越来越构成威胁。面对着不用缴纳过多赋税,却能提供更好更便宜的住宿体验的民宿,传统旅馆业的竞争力不断地被削弱。

此外,那些在共同的居住空间里进行民宿活动的行为,对普通居民的正常生活产生了巨大的影响。这一点,令既有利益者们无不感到忧心忡忡。

民宿和传统旅馆的界限,是越来越模糊了。

转载请注明:智旅动力 » 日本民宿合法化:带来了哪些机遇与挑战?